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“以房养老”需要更加成熟的产品

“以房养老”需要更加成熟的产品

  文/专栏机构中央财经大学绿色金融国际研究院  中国人口老龄化进程是世界有史以来规模最大、转变速度最快的,中国的养老金缺口逐年增大,生老病死已经无法完全依赖国家、社会和企业,中国需要引进新的养老制度,构建多层次的养老体系。

“家庭养老”的作用在逐渐削弱。 在时下“421”家庭结构越来越成为主流的时候,家庭养老的压力日益剧增,老年人的生活质量可能有所下降,“以房养老险”制度被认为是解决未来家庭养老问题的有效办法。   “以房养老险贷款”(ReverseMortgageLoan),是专为老年人设计的一种金融理财方式,它也被称为“以房养老”模式,逐渐发展成为“以房养老险”。

该保险模式来源于荷兰,并逐渐被美国借鉴实施。

发达国家的反向抵押贷款之所以能够成功,一是得益于反向抵押贷款运作机制,二是其反向抵押贷款监管与优惠政策,三是定价指标选取方面的影响,四是相关业务部门功能设定,五是得益于其文化环境。

  “以房养老险”目前在我国仍处于初期发展阶段,但多地都相继进行试点工作并且试点范围不断扩大。 但从试点状况来看不容乐观,相比西方发达国家,“以房养老险”商业养老保险在我国发展缓慢,且该模式在中国的推行存在的障碍也不容忽视。   我国以房养老险的主要困境  依据我国特有国情及“以房养老险”其本身的商业模式来进行,其存在主要两大类风险,一是由利率波动、老年人寿命难以准确估计、房价波动共同作用的交叉风险;二是包括退保解约、房产赎回损失、流动性风险、逆向选择和道德风险等的经营类风险。 致使“以房养老”政策至目前为止10余年来,业务量一直冷清,仅有100余单。

  1、传统观念影响需求。 按照中国人的传统,房产是一个家庭资产的最大部分,无形之中,房产成了人们资产的最后底线。 且在当下由于房价的一再上涨,买房难的局面一直僵持,青年人无法仅凭一己之力负担高昂的房价,尽管现代社会房产继承的观念正在淡化,老年人也希望将自已的财产遗留给自己的子女。

此外,中国居民喜欢储蕃的行为特征也促使老年人对以房养老险贷款失去兴趣。 由于老年人在青年时代已经存足了养老金,加上大部分老年人还是愿意与年轻人居住,享受天伦之乐,在老年阶段就没有了养老的后顾之忧。

  2、贷款机构选择难。

以房养老险贷款业务的承办涉及的领域非常广,技术要求比较高,一项交易的办理不仅需要预测借款人的生命周期,还要对房屋的未来价值进行估计来计算可以贷款的额度,事前的产品开发推广和事后的房屋出售等都决定了我国的商业银行、保险公司、社保机构甚至其他私营金融机构,都无法单独承办这项业务。   3、中介机构发展滞后。 我国房地产评估市场处于起步阶段,存在评估机构资质混乱,从业人员整体素质不高等问题。

而且评估流程不规范,评估结果也没有可比性。

中介机构的发展水平和公信力是影响以房养老险贷款业务运营的关键因素,但是显然,我国的中介机构还没有为以房养老险贷款的推行做好准备。

  总之,住房改革提高了住房的自由化率,为发展以房养老险贷款的推行创造了前提和有利条件,这也为有关学者对这一模式的研究提供了可行的平台。

以房养老险贷款作为一种体现着将个人积累的不动产财富转变为现金流思想的金融产品,为我国养老问题的解决带来了新的思路。 推行以房养老险是对我国的养老保险来说是个契机,无论是政府还是金融机构都应该下力气研究这项极具前筑的产品。

  我国发展“以房养老险”建议  在今后的发展过程中,保险公司应以非参与型产品为主,加速推广、扩大需求。

不同地域的推广也有利于分散房价波动风险,弥补个体房价变动损失。

当业务开展到一定规模、公众接受度提高后,可以尝试推出参与型产品,进一步缓解房价波动风险。 “以房养老险”商业养老保险业务模式不一定大众化,而是更有效地满足部分人的需求,为他们提供多一种养老选择。

保险业开展以房养老险养老业务需要更加成熟的产品,未来在产品形态、运营模式、定价、风险管理等方面还需不断研究和实践。

现建议如下:  第一,对于保险公司而言,“以房养老”在应对传统保险业务的长寿风险和利率风险的同时,还需考虑房地产市场波动风险、房产处置风险等,且由于业务流程管理和风险管控难度较大,所以险企应当开拓更多服务产品,并加强风险管理。

  第二,对于配套政策而言,应当加强财税扶持力度。 国际上,为防止房价下跌造成的损失,保险公司会采用再保险机制分散风险。

而在调动保险公司积极性方面,会配套出台税收优惠和激励性政策支持,如免除入保房屋产权证增名税费;减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税;免除入保房产的房产税等优惠政策。   第三,对于险种的业务操作而言,可以考虑把住房反向抵押养老保险项目与养老机构的护理服务结合起来,建立购买服务的绿色通道,为老人提供一站式养老生活服务,包括对接具备医疗服务的养老社区,让参加项目的老年人获得高质量的晚年生活。

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